Ξένα κεφάλαια €1,1 δισ. στην αγορά ακινήτων

Κεφάλαια ύψους 1,1 δισ. ευρώ εισέρρευσαν κατά το πρώτο εξάμηνο του 2023 από το εξωτερικό στην ελληνική αγορά ακινήτων (+ 39,5% σε ετήσιο επίπεδο), ενώ κατά το 2ο τρίμηνο ο ρυθμός αύξησης σημείωσε επιτάχυνση (+46,2%), με τις επενδύσεις να ανέρχονται σε 605,8 εκατ. ευρώ. Οι λόγοι για τη διατήρηση και το 2023 του επενδυτικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό είναι το έλλειμμα αποθέματος επαγγελματικών ακίνητων συμβατών με κριτήρια ESG και η ζήτηση αυτών από εταιρικούς μισθωτές, η απήχηση των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, η ζήτηση για άδειες παραμονής μέσω του προγράμματος “χρυσή βίζα”, αλλά και το γεγονός ότι τα ακίνητα στην Ελλάδα είναι αισθητά φθηνότερα σε σχέση με τα αντίστοιχα του εξωτερικού.

Αυτά αναφέρονται, μεταξύ άλλων, σε σχετική ανάλυση της Εθνικής Χρηματιστηριακής για τον τομέα Ακινήτων και Ανώνυμων Εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) στην Ελλάδα.

Τα αμυντικά χαρακτηριστικά των ακινήτων σε συνδυασμό με την αποστροφή των επενδυτών προς το ρίσκο λόγω της τρέχουσας αβεβαιότητας αλλά και η ζήτηση για ακίνητα υψηλής ποιότητας, ενισχύουν την ελκυστικότητά του κλάδου όχι μόνο ως μέσο δημιουργίας αξίας αλλά και ως επενδυτικό καταφύγιο. Στις βραχυπρόθεσμες παραμέτρους που είναι πιθανόν να επηρεάσουν αρνητικά τον κλάδο η χρηματιστηριακή βάζει την αύξηση στο ενεργειακό καθώς και το κατασκευαστικό κόστος, τη γεωπολιτική αβεβαιότητα η οποία εκτιμάται ότι θα μπορούσε να καθυστερήσει ή και να οδηγήσει σε στάση αναμονής την επενδυτική δραστηριότητα, τον κύκλο πιο σφιχτής νομισματικής πολιτικής με την άνοδο των επιτοκίων που εφαρμόζουν οι κεντρικές τράπεζες.

Σύγκριση της ελληνικής με την ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων
Όπως σημειώνεται, η Ελλάδα παρουσιάζει υψηλά μισθώματα / τ.μ. / μήνα και υψηλότερες αποδόσεις σε όλες τις κατηγορίες ακίνητων σε σχέση με τις αγορές της Ευρώπης (εκτός Μ. Βρετανίας). Η χρηματιστηριακή βλέπει θετικές προοπτικές για την ελληνική αγορά ακινήτων. Οι υψηλότερες αποδόσεις των ελληνικών ακινήτων συγκριτικά με την ευρωπαϊκή αγορά προσελκύουν επενδυτικές ροές στον κλάδο, ενώ μέσο-μακροπρόθεσμα η περαιτέρω βελτίωση του μακροοικονομικού προφίλ της χώρας σε συνδυασμό με την πολιτική σταθερότητα αναμένεται να ενισχύσουν περαιτέρω τις προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων και να οδηγήσουν σε τροχιά σύγκλισης τις αποδόσεις των ελληνικών ακινήτων με τις αντίστοιχες των ευρωπαϊκών (mean reversion).

Ακίνητα vs Ομόλογα
Καθώς τα επενδυτικά ακίνητα έχουν προκαθορισμένες ταμιακές ροές στη διάρκεια του επενδυτικού ορίζοντα, οπότε και αυξημένη ορατότητα, το προφίλ τους προσομοιάζει τα κρατικά ομόλογα. Το spread της απόδοσης των ελληνικών ακινήτων έναντι της απόδοσης του 10-ετούς ομολόγου Ελληνικού Δημοσίου παραμένει αισθητά υψηλότερο συγκριτικά με το αντίστοιχο spread στη Γαλλία, Γερμανία και Μ. Βρετανία. Συμπερασματικά, τα ελληνικά ακίνητα παρουσιάζουν premium απόδοσης σε σχέση με τα ευρωπαϊκά χωρίς όμως την ανάληψη premium ρίσκου για τους λόγους που προαναφέραμε (πολιτική σταθερότητα, μακροοικονομική συνέπεια, τροχιά σύγκλησης με την ΕΕ κ.α.).

Ελλάδα – Ευρώπη
Η Αθήνα παρουσιάζει σημαντικά υψηλότερες αποδόσεις σε όλες τις κατηγορίες ακίνητων σε σχέση με τις αγορές της Ευρώπης. Η υπεραπόδοση των ελληνικών ακινήτων (Αθήνα) κυμαίνεται από 132 μονάδες βάσης μέχρι 227 μ.β. έναντι των ευρωπαϊκών, ενώ έναντι των πιο ώριμων Ευρωπαϊκών αγορών (Λονδίνο, Παρίσι, Φρανκφούρτη), η υπεραπόδοση κυμαίνεται από 224 μ.β. μέχρι 246 μ.β. Στην Αθήνα η μικτή απόδοση είναι στο 6,31%, ενώ σε Λονδίνο, Παρίσι, Φρανκφούρτη στο 4% ή οριακά χαμηλότερα.

To spread της απόδοσης των ελληνικών ακινήτων έναντι της απόδοσης του 10ετούς ομολόγου ΕΔ παραμένει αισθητά υψηλότερο συγκριτικά με τα αντίστοιχα ευρωπαϊκά. Ειδικότερα, το spread της απόδοσης των Ελληνικών ακινήτων (Μ.Ο. απόδοσης Γραφείων, Καταστημάτων, Αποθηκών) έναντι της απόδοσης του 10-ετούς ομολόγου ΕΔ παραμένει υψηλότερο συγκριτικά με το spread στην Γαλλία &, Γερμανία. Στη Μ. Βρετανία το spread βρίσκεται σε αρνητικό έδαφος. Το ελληνικό spread είναι στις 266 μ.β., στη Γερμανία κάπου στις 180 μ.β. και στη Γαλλία στις 100 μ.β.

Αποδόσεις Γραφείων: Τα κτίρια γραφείων στην Αθήνα παρουσιάζουν συστηματικά σημαντικά υψηλότερες αποδόσεις (yields) σε σχέση με αντίστοιχα ακίνητα στην Ευρώπη. Επιπρόσθετα, παρατηρείται μία σταθερότητα στην απόδοση στην Αθήνα (εύρος: 6,54% – 6,58%) έναντι άλλων ευρωπαϊκών αγορών.
Αποδόσεις καταστημάτων: Στην Αθήνα παρατηρείται ένα στενό εύρος στη διακύμανση της απόδοσης (5,35% – 5,55%) των καταστημάτων που σε κάθε περίπτωση παρουσιάζει premium έναντι των αγορών Ευρώπη (εκτός ΜΒ) με εύρος 4,03% – 4,59%.

Αποδόσεις Αποθηκών: Στην Αθήνα το εύρος στη διακύμανση της απόδοσης είναι της τάξης του 7,00% – 7,50%, με τα ακίνητα στην Αθήνα να προσφέρουν καλύτερες αποδόσεις έναντι των αγορών της της Ευρώπης (εκτός ΜΒ) όπου το εύρος διαμορφώνεται σε 4,19% -5,04%.

Σε υψηλό discount οι εταιρείες στην Ευρώπη
Όπως σημειώνεται, οι εταιρείες ακινήτων στην Ευρώπη διαπραγματεύονται με discount της τάξης του 40% σε σχέση με την καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) τους. Αυτό σε έναν βαθμό εξηγείται από τα υψηλά επιτόκια που εφαρμόζει η ΕΚΤ ως αποτέλεσμα του υψηλού πληθωρισμού, γεγονός που μειώνει τη διαφορά μεταξύ της μισθωτικής απόδοσης του χαρτοφυλακίου ακινήτων και του κόστους δανεισμού της εταιρείας ακινήτων.

Το επίπεδο του δείκτη τιμή / καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) των μετοχών των Ελληνικών ΑΕΕΑΠ, επηρεάζεται από τη σχετικά χαμηλή εμπορευσιμότητα των μετοχών των εν λόγω εταιρειών.

Οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ δικαιολογείται να διαπραγματεύονται με χαμηλότερο discount σε σχέση με τις ευρωπαϊκές, καθώς α) εκτός από τη μεγαλύτερη διαφορά (spread) μεταξύ μισθωτικής απόδοσης και κόστους δανεισμού, β) έχουν μεγαλύτερη διαφορά αποδόσεων σε σχέση με τα κρατικά ομόλογα και γ) η ελληνική αγορά ακινήτων υψηλών προδιαγραφών είναι συγκριτικά μικρή και συγκεντρωμένη σε λίγους μεγάλους παίκτες, οπότε λιγότερο ανοιχτή σε ανταγωνιστικές πιέσεις.

Τάσεις στην ελληνική αγορά
Πολύ υψηλή ζήτηση για ποιοτικά γραφεία (βιοκλιματικά, περιβαλλοντικά φιλικά, ενεργειακά αποδοτικά, τεχνολογικά προηγμένα, συμβατά με κριτήρια ESG). Η εφαρμογή των θεμελιωδών αρχών ESG, η λήψη πιστοποιήσεων και η ζήτηση για γραφειακούς χώρους υψηλής ποιότητας, αποτελούν παράγοντες που λειτουργούν αυξητικά των μισθωτικών αξιών. Διατηρείται η ζήτηση για παλαιότερα γραφεία σε κεντρικούς οδικούς άξονες και χαμηλότερη ζήτηση για παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία.

Ο κλάδος του retail έχει επηρεασθεί από τις πληθωριστικές πιέσεις, οι οποίες έχουν επηρεάσει με τη σειρά τους την καταναλωτική δαπάνη. Λόγω της δυναμικής επιστροφής του τουρισμού, οι τιμές και οι αποδόσεις των ακινήτων λιανικής πώλησης αναμένεται να παραμείνουν ελκυστικές για τους επενδυτές. Υπάρχει ζήτηση για χώρους με συγκεκριμένες προδιαγραφές και γνώμονα την υγειονομική ασφάλεια των επισκεπτών-καταναλωτών (ευνοημένος είναι ο υποκλάδος των ανοιχτών εμπορικών πάρκων, συνδυάζοντας την ψυχαγωγία με την κατανάλωση).

Καταγράφεται ισχυρή ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους λόγω της περαιτέρω διείσδυσης του e-commerce και τη ψηφιοποίησης της εφοδιαστικής αλυσίδας, αλλά και έλλειψη προσφοράς ακινήτων σύμφωνα με τις προδιαγραφές της ζήτησης (προδιαγραφές ύψους, περιβαλλοντικά φιλικά, πλησίον σημαντικών διαμετακομιστικών κόμβων). Η χρηματιστηριακή κάνει λόγο για στρατηγική θέση της χώρας – η Ελλάδα καθίσταται κόμβος data centers και για ζήτηση για μικρότερους αποθηκευτικούς χώρους μέσα στα όρια του αστικού ιστού (city logistics και last mile).

Επίσης, διαπιστώνει δυναμική επαναφορά του ελληνικού τουρισμού σε επίπεδα πριν από τη πανδημία. Η Ελλάδα παραμένει μεταξύ των πιο ελκυστικών τουριστικών προορισμών παγκοσμίως. Κάνει λόγο για βελτίωση του τουριστικού προϊόντος με την προσφορά υψηλής ποιότητας υποδομών – είσοδος νέων ξενοδοχειακών brands στην ελληνική αγορά.

Οι ΑΕΕΑΠ
Όπως αναφέρεται σε ειδική ενότητα για τις ΑΕΕΑΠ, το σύνολο του ενεργητικού των ελληνικών ΑΕΕΑΠ έχει αυξηθεί σημαντικά, με την εκτιμώμενη αξία της ακίνητης περιουσίας και των εσόδων να υπερδιπλασιάζονται τα τελευταία 5 χρόνια. Αυτό είναι αποτέλεσμα των νέων επενδύσεων, της ανοδικής εκτίμησης των υφιστάμενων περιουσιακών στοιχείων και, σε μικρότερο βαθμό, της δημιουργίας δύο νέων ΑΕΕΑΠ. Εκτός από τα παραδοσιακά περιουσιακά στοιχεία γραφείων και εμπορικών ακινήτων (retail), οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ τα τελευταία χρόνια έχουν διαφοροποιηθεί σε εναλλακτικές κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων όπως logistics, φιλοξενία, κατοικίες, φοιτητικά καταλύματα, ακόμη και σχολεία. Όλο και περισσότερο, οι ΑΕΕΑΠ έχουν γίνει πιο ενεργές στην ανάπτυξη και ανακαίνιση ακινήτων, δεδομένης της σχετικής έλλειψης έτοιμου προϊόντος καλής ποιότητας. Οι περισσότερες ΑΕΕΑΠ ακολουθούν αυστηρές οδηγίες ESG και οι μεγαλύτερες ΑΕΕΑΠ έχουν εκδώσει “πράσινα” ομόλογα τα τελευταία χρόνια για να χρηματοδοτήσουν βιώσιμες επενδύσεις.

Τα προνόμια και η μικρή διασπορά
Πάντως, αν και οι ΑΕΕΑΠ απολαμβάνουν κάποιων προνομίων (φορολογικά), εντούτοις, για την ώρα, στις περισσότερες περιπτώσεις των ομίλων η μετοχική διασπορά είναι περιορισμένη, ενώ αρκετοί από αυτούς έχουν λάβει παρατάσεις από τις Αρχές για να εισαχθούν στο Χρηματιστήριο. Όμως, επίκειται το IPO της Trade Estates, ενώ η Noval (όμιλος Viohalco) έχει πάρει πρόσθετη προθεσμία έως τον Οκτώβριο 2025 (αν και θα φανεί το ακριβές timing εισόδου στο ΧΑ), η δε Orilina είναι η άλλη μη εισηγμένη ΑΕΕΑΠ που αναμένονταν να “περάσει το χρηματιστηριακό κατώφλι” στα τέλη 2023 χωρίς μέχρι τώρα να είναι απολύτως σαφές το χρονοδιάγραμμα (εισαγωγή στο Χ.Α. ή νέο αίτημα παράτασης).

Ο σχετικός πίνακας της ανάλυσης επιβεβαιώνει το πρόβλημα του χαμηλού free float, αν και κάποιες ΑΕΕΑΠ έχουν αναγνωρίσει το θέμα και προωθούν σχετικές κινήσεις αν και με αργούς ρυθμούς (Prodea κ.α.). Στην Prodea η διασπορά είναι σχεδόν 13%, στη Noval ο βασικός μέτοχος Viohalco ελέγχει 81% (άρα free float 19%), στην Trastor η Πειραιώς κατέχει περίπου 98%. Στην Trade Estates ο όμιλος Φουρλή έχει 83,9% αλλά μετά το IPO θα πέσει σε περίπου 63% με την ελεύθερη διασπορά να υπολογίζεται σε 26,5% (θα υπάρχουν και τα μερίδια των Autohellas, Latsco), στην Premia η ελεύθερη διασπορά υπολογίζεται σε 20,6%, στην Μπλε Κέδρος κατέχουν ο Παύλος Ευμορφίδης 42% και Μιχάλης Ευμορφίδης 39,5% (Ελεύθερη Διασπορά 18,5%), στην ICI η διασπορά είναι 21,2%, ενώ, τέλος στην BriQ ο Θεόδωρος Φέσσας κατέχει 37,6%, η Ευτυχία Κουτσουρέλη 16,8% και το επενδυτικό κοινό 45,6%. Βέβαια, οι δύο τελευταίας ΑΕΕΑΠ οδεύουν προς συγχώνευση.

Στα πλεονεκτήματα των ΑΕΕΑΠ, βάσει της ανάλυσης, συγκαταλέγονται τα εξής: Ευνοϊκό και σταθερό φορολογικό πλαίσιο, συγκεκριμένο θεσμικό πλαίσιο λειτουργίας, ενισχυμένη διαπραγματευτική ισχύ, οικονομίες κλίμακος και ανταγωνιστικά πλεονεκτήματα, διαπραγμάτευση σε οργανωμένη αγορά που προσελκύει θεσμικούς επενδυτές.

Για τον επενδυτή “βλέπει” πλεονεκτήματα όπως: Ευνοϊκό φορολογικό πλαίσιο, σταθερό εισόδημα, προστασία έναντι του πληθωρισμού, επαγγελματική διαχείριση ακινήτων, τυποποίηση κριτηρίων λειτουργίας, πρόσβαση σε ποιοτικά ακίνητα, διαφοροποίηση χαρτοφυλακίου, προοπτική δημιουργίας υπεραξίας, ενισχυμένη διαφάνεια, απλούστερη επένδυση στον κλάδο των ακινήτων.

Παραδόθηκε ένα νέο πάρκο τσέπης
Ένα ακόμα πάρκο τσέπης ετοίμασε και παρέδωσε στους δημότες ο Δήμος Ηρακλείου Αττικής. Το καινούργιο πάρκο βρίσκεται στον δημοτικό χώρο στη διασταύρωση των οδών Καζαντζάκη και Αργυροπούλου, δίπλα στην παιδική χαρά της περιοχής, η οποία, και αυτή με τη σειρά της, ανακατασκευάζεται αυτό το διάστημα από τον Δήμο.

Στο νέο πάρκο φυτεύτηκαν νέα δέντρα, τοποθετήθηκε γκαζόν, φωτισμός κ.ά., αποτελώντας πλέον μια γωνιά πρασίνου για τους κατοίκους της γειτονιάς.

Το πάρκο διαμορφώθηκε σε συνεργασία με την ΔΕΠΑ –τα κεντρικά γραφεία της οποίας βρίσκονται στο Ηράκλειο Αττικής– στο πλαίσιο της συνεργασίας Δήμου και Επιχείρησης.

Στην ΕΚΤΕΡ δύο νέα έργα του ΤΑΙΠΕΔ
Στην ΕΚΤΕΡ ανατέθηκαν δύο σημαντικά κτιριακά έργα ύψους 17 εκατ. ευρώ για την αναβάθμιση του Γενικού Νοσοκομείου στη Λαμία. Οι υπογραφές για τις δύο συμβάσεις έπεσαν στο ΤΑΙΠΕΔ το οποίο μέσω της Μονάδας Συμβάσεων Στρατηγικής Σημασίας έχει αναλάβει σειρά από έργα για αναβαθμίσεις νοσοκομειακών υποδομών της χώρας.

Τα δύο έργα δημοπρατήθηκαν από το ΤΑΙΠΕΔ και αφορούν:

1. Το πρώτο έργο στην ανέγερση νέου κτιρίου για την επέκταση της Ογκολογικής Κλινικής και την ανέγερση νέου Κέντρου Ακτινοθεραπείας, συμπεριλαμβανομένου του Τμήματος Πυρηνικής. Το κόστος του έργου ανέρχεται σε 13,8 εκατ. ευρώ και αναμένεται να ολοκληρωθεί σε 25 μήνες, δηλαδή στα τέλη του 2025.

2. Το δεύτερο έργο στην αναδιαρρύθμιση και ανακαίνιση του Τμήματος Επειγόντων Περιστατικών. Το ύψος της σύμβασης είναι 4,25 εκατ. ευεώ και το χρονοδιάγραμμα για την ολοκλήρωση της είναι 24 μήνες δηλαδή και πάλι προς το τέλος του 2025.

Στην υπογραφή των συμβάσεων παρευρέθηκε ο υπουργός Υποδομών και Μεταφορών, Χρήστος Σταϊκούρας και ο Εντεταλμένος Σύμβουλος του ΤΑΙΠΕΔ, Παναγιώτης Σταμπουλίδης.

Πώληση ακινήτου από τη Noval
Σε πώληση ακινήτου στα Ιωάννινα προχώρησε η Noval Property.

Συγκεκριμένα, η Noval Property ανακοίνωσε την πώληση ενός βιοτεχνικού κτηρίου επιφάνειας 3.850,27 τ.μ. εντός γηπέδου 9.736,66 τ.μ. στη θέση “Ραψίστα” της Δ.Ε. Ανατολής του Δήμου Ιωαννιτών.

Η εν λόγω πώληση αποτελεί μέρος της στρατηγικής από-επένδυσης της Noval Property από συγκεκριμένα ακίνητα και είναι σύμφωνη με τη διαμόρφωση του βέλτιστου επενδυτικού χαρτοφυλακίου ακινήτων σύμφωνα με τις τάσεις της κτηματαγοράς. Η αξία της συναλλαγής ανήλθε σε 1,10 εκατ. ευρώ.