Τιμές κατοικιών: Που οφείλεται το ανοδικό ράλι και πότε θα υπάρξει αποκλιμάκωση

Η ραγδαία αύξηση των τιμών κατοικιών στην Ελλάδα αποτελεί ένα φαινόμενο το οποίο χρίζει περαιτέρω ανάλυσης και αποτελεί μείζον «πονοκέφαλο» για τους πολίτες. Το μεγάλη διαρκείας ανοδικό ράλι ξεκίνησε το 2016 και έχει εκτοξεύσει τις τιμές σε ζώνη υπερτίμησης, δημιουργώντας κινδύνους για την πραγματική οικονομία αλλά και το τραπεζικό σύστημα.

Οι τιμές των οικιστικών ακινήτων, σύμφωνα με πρόσφατη του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου έχουν αυξηθεί σημαντικά σε όλους τους δείκτες από το κατώτατο σημείο τους το 2017, υπερβαίνοντας το 50% σε ονομαστικούς όρους και το 35% σε πραγματικούς όρους. Η επιβράδυνσή τους μάλλον αργεί-αυτή τουλάχιστον είναι η εκτίμηση του ΔΝΤ- παρά την αύξηση της απασχόλησης και την άνοδο του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος.

Το πρόβλημα για τους πολίτες και τα νοικοκυριά είναι πιο οξύ στην περίπτωση των ενοικίων. Με βάση τον δείκτη των τιμών κατοικιών προς το εισόδημα,  η υπερτίμηση που έχουν «υποστεί» τα ενοίκια υπολογίζεται σε 29% από το ΔΝΤ.

Η αύξηση των τιμών κατοικιών (πώληση-ενοικίαση) δεν αποτελεί ελληνικό φαινόμενο, αλλά παγκόσμιο, ωστόσο στον υπόλοιπο κόσμο βρίσκεται ήδη σε φάση «ξεφουσκώματος» και αποκλιμάκωσης. Στη χώρα μας δεν προκύπτει κάτι τέτοια θετική ένδειξη και παράλληλα το παρατεταμένο ανοδικό ράλι δεν «δικαιολογείται» από τα θεμελιώδη στοιχεία της εγχώριας οικονομίας. Που οφείλεται, λοιπόν, αυτή η στρεβλή κατάσταση που έχει δημιουργηθεί με τις τιμές κατοικίες;

Βραχυχρόνια μίσθωση

Κομβικό ρόλο στη διαμόρφωση αυτής της κατάστασης φαίνεται να έχει διαδραματίσει η μεγάλη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης κατοικιών και η μεγάλη άνοδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης, τύπο Airbnb. Σύμφωνα με μελέτης Τράπεζας Πειραιώς, η περίοδος των μνημονίων και της ύφεσης στην ελληνική οικονομία προκάλεσαν μια σημαντική ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης οικιστικών ακινήτων, η οποία δυστυχώς θα είναι δύσκολο να γεφυρωθεί σε βραχυχρόνιο ορίζοντα. Σημείο αναφοράς ιδίως τα τελευταία χρόνια αποτελεί η αύξηση της ζήτησης κατοικιών λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η ζήτηση αυτή, η οποία δρα προσθετικά στη ζήτηση για στέγαση στα εγχώρια νοικοκυριά, ανέρχεται πλέον σε 170 χιλιάδες κατοικίες, ανεβάζοντας μεταξύ άλλων τις τιμές κατοικιών για πώληση ή ενοικίαση.

Η ανισορροπία που εντοπίζει η μελέτη δεν είναι παρά προϊόν της απόστασης ανάμεσα στις 155 χιλιάδες νέες κατοικίες που υπολογίζεται  ότι κατασκευάστηκαν τα τελευταία 10 χρόνια από τη μια και της συνολικής ζήτησης για 367 χιλιάδες νέες κατοικίες (197 χιλιάδες νέα νοικοκυριά συν 170 χιλιάδες βραχυχρόνιες μισθώσεις). Αυτό λοιπόν το έλλειμμα προσφοράς έναντι ζήτησης κατά περίπου 212 χιλιάδες κατοικίες είναι που έχει δημιουργήσει μια συσσωρευτική αποτίμηση των τιμών κατοικιών 14% πέρα και πάνω από την αύξηση που δικαιολογεί το επίπεδο ανάπτυξης των εισοδημάτων.

Οι ερευνητές της Τράπεζας Πειραιώς εκτιμούν ότι δεδομένου του μεγέθους του χάσματος μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, οι ρυθμοί αύξησης των τιμών των κατοικιών αναμένεται να μετριασθούν αλλά όχι να περάσουν σε αρνητικό πρόσημο.