Γερμανία: Τα πρώτα «θύματα» της κρίσης στην αγορά ακινήτων

Οι εργολαβικές αντιμετωπίζουν προβλήματα στη μεγαλύτερη οικονομία της Ευρώπης και όχι μόνο, ενώ σε διαδικασία πτώχευσης η Gerch και η Euroboden

Τον περασμένο Ιούλιο, ο δήμαρχος της Νυρεμβέργης παρευρέθηκε σε εκδήλωση για τον εορτασμό της ανακαίνισης του κτιρίου-ορόσημου της δεκαετίας του ‘50, Quelle Building, το οποίο αναμενόταν να ανοίξει τις πόρτες του το 2024.

Τις τελευταίες εβδομάδες, όμως, η υπεύθυνη για την ανακαίνιση εργολαβική Gerch Group η οποία οικοδομεί πρότζεκτ συνολικής αξίας 4 δισ. ευρώ, έχει εισέλθει σε διαδικασία αφερεγγυότητας μαζί με μία άλλη εταιρεία η οποία εμπλέκεται στο συγκεκριμένο κτίριο.

Πρόκειται για άλλο ένα σοβαρό πλήγμα σε μία αγορά ακινήτων η οποία προσπαθεί να ορθοποδήσει μετά από την περίοδο των χαμηλών επιτοκίων αλλά επιδεικνύει εμφανώς τα τρωτά της σημεία.

Τη στιγμή που οι επενδυτές προσηλώνονται στους ιδιοκτήτες ακινήτων, τα προβλήματα της Gerch υποδεικνύουν πως οι εργολαβικές είναι αυτές οι οποίες αντιμετωπίζουν άμεσο κίνδυνο.

Εκτός της Gerch, η Euroboden η οποία συνεργάζεται με τον γνωστό αρχιτέκτονα Ντέιβιντ Τσίπερφιλντ, έχει εισέλθει και αυτή σε προκαταρκτική διαδικασία πτώχευσης, όπως έχει κάνει και η Project Immobilien Group.

Παρόμοια είναι τα προβλήματα και σε πολλά μέρη του κόσμου όπως η Αυστραλία, όπου η Porter Davis έχει αρχίσει να ρευστοποιεί τα πρότζεκτ της, αλλά και στην Σουηδία όπου η αύξηση των πτωχεύσεων οφείλεται σε μία έλλειψη νέων οικοδομικών πρότζεκτ. Παράλληλα ασθμαίνουσα είναι και η αγορά ακινήτων στη Φινλανδία η οποία επιστρέφει σε επίπεδα της δεκαετίας του ‘40.

Πρόκειται για ολική αναστροφή του αφηγήματος μετά από την πολυετή περίοδο χαμηλών επιτοκίων, όταν οι εργολαβικές όπως η Gerch μπορούσαν εύκολα να επωμιστούν χρέος και να στραφούν στην αγορά ακινήτων για κέρδη.

Η κατάσταση είναι πολύ διαφορετική, πια. Στη Γερμανία, οι αγοραπωλησίες επαγγελματικών ακινήτων βρίσκονται σε χαμηλό από το 2014, σύμφωνα με την Savills. Η Vonovia SE, από την πλευρά της, προειδοποίησε πως τα οικονομικά της στοιχεία είναι «σχεδόν μη βιώσιμα».

«Η ταχύτητα της διόρθωσης στην αγορά είναι τεράστια», ανέφερε ο επικεφαλής της Commerz Real, Χένινγκ Κοχ, προσθέτοντας πως «η ύφεση στη γερμανική αγορά ακινήτων ξεκίνησε πριν από ενάμιση χρόνο και το τελευταίο τρίμηνο βλέπουμε όλο και περισσότερες εργολαβικές να καταρρέουν».

Οι εργολαβικές είναι ιδιαίτερα ευαίσθητες λόγω της μείωσης της αξίας των οικοπέδων, κάτι το οποίο κάνει τα πρότζεκτ πιο επικίνδυνα. Δεδομένων των αυξημένων επιτοκίων, οι επενδυτές έχουν ζητήσει υψηλότερες αποδόσεις από τα ενοίκια, το οποίο περιορίζει την τελική τιμή την οποία θα πληρώσουν για την ανοικοδόμηση του κτιρίου. Τα κόστη οικοδόμησης επίσης αυξάνονται και οι εργολαβικές πρέπει να θέτουν παράμερα περισσότερα χρήματα για απρόβλεπτα έξοδα. Όλα αυτά σημαίνουν με τη σειρά τους πως ορισμένες εργολαβικές μπορεί να χάσουν χρήματα μόνο και μόνο από την ολοκλήρωση της ανέγερσης ενός κτιρίου.

Οι πιστωτές έχουν ήδη αρχίσει να καταλαβαίνουν κι αυτοί την αλλαγή στην όλη αγορά. Υψηλόβαθμο στέλεχος γερμανικής τράπεζας ανέφερε πως τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα έχουν ήδη αρχίσει να προσπαθούν να συνάψουν σχέσεις με τις εργολαβικές έτσι ώστε να συνεχίσουν τη χρηματοδότηση εάν ένα πρότζεκτ σταματήσει.

Τα μισοτελειωμένα κτίρια, παράλληλα, αποτελούν πολλές φορές και πολιτικό πρόβλημα, αν και το γραφείο του δημάρχου της Νυρεμβέργης τόνισε πως είναι σίγουρο πως η ανακαίνιση του Quelle θα ολοκληρωθεί παρά την αφερεγγυότητα της Gerch Group.

Η έκθεση των καθημερινών επενδυτών και των μικρότερων συνταξιοδοτικών ταμείων τα οποία εισήλθαν στην αγορά ακινήτων τα προηγούμενα χρόνια εντείνει τον πολιτικό αλλά και οικονομικό κίνδυνο.

Τα γερμανικά ταμεία των γιατρών, των δικηγόρων και των οδοντιάτρων, για παράδειγμα, μπορεί να μην μπορέσουν να παρέχουν μεγαλύτερη ρευστότητα λόγω κανονισμών.

Παράλληλα, ορισμένοι απλοί επενδυτές είναι κι αυτοί εκτεθειμένοι μέσω της αγοράς ομολόγων υψηλών αποδόσεων. Οι κάτοχοι των ομολόγων της Euroboden, για παράδειγμα, προετοιμάζονται για συνάντηση των πιστωτών. Σημειωτέον πως, όπως αναφέρει και το Bloomberg, πολλά από τα junk bonds τέτοιου είδους δεν έχουν σχεδόν καμία εξασφάλιση και οι επενδυτές ενδέχεται να χάσουν τα χρήματά τους σε περίπτωση κρίσης.

Οι καταρρεύσεις των εργολαβικών θα πλήξουν περισσότερο και την γενικότερη αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα του Ifo Institute, 1 εκ των 5 οικοδομικών αναφέρουν πως έχουν ακυρωθεί κάποια πρότζεκτ τους. Πρόκειται για το χειρότερο τέτοιο επίπεδο από το μακρινό 1991.