Γιατί βγάλαμε τον Τραμπ από τη λίστα Forbes 400 τη δεκαετία που εμφάνιζε ζημιές

Ο Donald Trump εμφάνισε ζημιές 1,2 δισ. δολαρίων στις φορολογικές δηλώσεις του από το 1985 έως το 1994 σύμφωνα με δημοσίευμα των New York Times. Ήταν χρόνια ανέλιξης για τον Trump, ο οποίος, ως ένας φιλόδοξος, τότε, νέος επιχειρηματίας έβλεπε το όνομά του σε περισσότερους τίτλους από οποιονδήποτε άλλο εργολάβο. Το 1985 ο Τραμπ εμφανίστηκε στη λίστα των 400 πλουσιότερων ανθρώπων της Αμερικής, αφού υποδύθηκε ένα ανύπαρκτο πρόσωπο με σκοπό να πει ψέματα για μια μεταφορά πλούτου από τον πατέρα του.

To Forbes το έχαψε -έβγαλε τον Fred Trump από τη λίστα και άφησε μόνο του τον Donald. Άλλα πέντε χρόνια αργότερα, δημοσιεύσαμε μια εκρηκτική ιστορία αποκαλύπτοντας τη δυσκολία που είχε να εξακριβωθεί τι περιλάμβανε η αυτοκρατορία Trump. Οι συντάκτες του Forbes Richard L. Stern και John Conolly είδαν τα ίδια προβλήματα σχετικά με την κερδοφορία τα οποία εξακολουθούν να ισχύουν 29 χρόνια αργότερα. Το Forbes έβγαλε τον Donald Trump από τη λίστα του για πρώτη φορά εκείνη τη χρονιά εξηγώντας ότι “η πτώση των εσόδων από τυχερά παιχνίδια του Atlantic City, η ανακάλυψη λανθασμένων δηλώσεων των περιουσιακών στοιχείων, η πτώση των τιμών των ακινήτων και το μαζικό χρέος ενδεχομένως να τοποθετούν τον Τραμπ σε μικρή απόσταση από το μηδέν”.

To Forbes αναπαράγει διαδικτυακά το δημοσίευμα του περιοδικού του 1990 έτσι ώστε όλοι να έχουν τη δυνατότητα να το διαβάσουν:

“Τι πραγματικά αξίζει ο Donald Trump; Η εν διαστάσει σύζυγός του, Ivana, θα ήθελε να μάθει. Το ίδιο και οι πιστωτές του που είναι πολλοί. Το κοινό, το οποίο είναι ενθουσιασμένο με τα κατορθώματα του Trump απολαμβάνει το παιχνίδι της μαντεψιάς. Αυτό που μπορούμε να πούμε με σιγουριά είναι το εξής: η περιουσία του δεν έχει καμία σχέση με τα $3 δισεκατομμύρια που είχε υπολογίσει πριν τρία χρόνια το περιοδικό Business Week και έχει συρρικνωθεί σημαντικά από τη δική μας εκτίμηση το 1989 των $1,7 δισεκατομμυρίων.

To Forbes έχει αποκτήσει πρόσβαση σε μη δημόσια έγγραφα τα οποία έχουν κατατεθεί από τον Trump σε κυβερνητικό οργανισμό. Σε αυτό απαριθμεί τα περιουσιακά του στοιχεία και τις υποχρεώσεις του στις 31 Μαΐου του 1989. Τα έγγραφα τα οποία τροποποιήθηκαν για να συμπεριλάβουν μερικές πιο πρόσφατες εξαγορές αναφέρουν πως η περιουσία του, μετά την αφαίρεση όλων των χρεών και των στεγαστικών δανείων, είναι 1,5 δισ. δολάρια.

Αλλά νομίζουμε πως αυτός ο αριθμός είναι υπερβολικά υψηλός. Γιατί; Ακόμα και με το “μαγικό του άγγιγμα” στην αναβάθμιση της αξίας των ακινήτων είναι γεγονός πως η αξία συνολικά του real estate έχει πέσει σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Αυτό που είναι ακόμη χειρότερο για οραματιστές όπως ο Trump που συνήθως λειτουργούν ενστικτωδώς είναι πως η σταθερή ανατίμηση κορυφαίων ακινήτων έχει παγώσει. Δεν μπορεί πλέον να στηρίζεται στην ανατίμηση του κεφαλαίου για να αντισταθμίσει την ανεξέλεγκτη αποστράγγιση από το κόστος των τόκων, που σχεδόν πάντοτε υπερβαίνει τις ταμειακές ροές από τις ιδιοκτησίες του. Πέρα από αυτό το Forbes πιστεύει ότι μερικές από τις αξίες που αποδίδει ο Trump σε μεμονωμένες ιδιοκτησίες σε αυτό το έγγραφο του 1989 ήταν μη ρεαλιστικά αισιόδοξες ακόμη και τότε.

Χρησιμοποιώντας τον κατάλογο των ακινήτων που περιέχονται σε αυτό το έγγραφο, βρήκαμε ιδιοκτησίες που θεωρούμε ότι έχουν αξία λίγο χαμηλότερη από $3,7 δισ. και επιβαρύνονται με χρέη ύψους σχεδόν $3,2 δισ. Εάν οι εκτιμήσεις μας είναι ουσιαστικά σωστές και πιστεύουμε πως είμαστε και γενναιόδωροι σε αυτές, η τρέχουσα καθαρή αξία του Trump ανέρχεται στα $500 εκατ. Ανήκει στον Τραμπ μια εντυπωσιακή γκάμα περιουσιακών στοιχείων; Ναι. Υπερβαίνει η αξία αυτών των περιουσιακών στοιχείων τα χρέη του; Αυτή είναι μια διαφορετική ερώτηση.

Λάβετε υπ’ όψιν ότι όλα αυτά τα χρέη πρέπει να εξυπηρετούνται. Αν αφήσουμε τους ισολογισμούς και εξετάσουμε την ταμειακή ροή, η εικόνα γίνεται ακόμα πιο θολή. Για τα τρία καζίνο του Τrump στο Atlantic City εκτιμούμε πως τα χρέη τους ανέρχονται στα $1,7 δισεκατομμύρια με το κόστος των τόκων να ανέρχεται περίπου στα $180 εκατ.. Αυτά τα ακίνητα και το καθαρό εισόδημα από τα καζίνο Castle και Plaza εκτιμούμε πως αποδίδουν περίπου $140 εκατ. σε ταμειακή ροή. Αυτό αφήνει τον Τραμπ να αιμορραγεί με ρυθμό τουλάχιστον $40 εκατ. ετησίως, $3 εκατ. το μήνα, $770.000 την εβδομάδα. Ευτυχώς για τον Trump ο τόκος δεν πληρώνεται ολόκληρος σε μετρητά. Ένα μέρος αυξάνεται σταδιακά. Με την αναβολή τόκων μπορεί να εξοικονομούνται μετρητά αλλά γίνεται εις βάρος περαιτέρω υποθήκευσης στο μέλλον. Ξεκάθαρα ο Trump χρειάζεται απεγνωσμένα μια πρόσθετη πηγή ρευστότητας στην αυτοκρατορία του.

Ο Trump ελπίζει ότι το καινούργιο του ξενοδοχείο Taj Mahal και το καζίνο στo Atlantic City θα φέρουν ορδές νέων παικτών σε αυτό το απαξιωμένο θέρετρο του Νιού Τζέρσεϋ, 200 km από το Μανχάταν. Θα πρέπει να κερδίζει όμως 1,3 εκατομμύρια ημερησίως μόνο για να καλύψει τα γενικά έξοδα και να εξυπηρετήσει τα χρέη του καζίνο ύψους $760 εκατ. Ακόμη και τα ίδια κεφάλαια που διοχέτευσε ο Trump, ύψους 75 εκατ. δολ. ήταν δάνειο από τράπεζες με εγγύηση το συμβόλαιο διαχείρισης. Για να επιτύχει ένα μέσο ημερήσιο κέρδος ύψους $1,3 εκατ. ο Trump θα πρέπει να πετύχει 40% υψηλότερη απόδοση από αυτή του καζίνο με την καλύτερη απόδοση στο Atlantic City πέρυσι. O Trump ελπίζει όχι μόνο να επιτύχει αυτό αλλά και να κερδίζει εκατοντάδες χιλιάδες την ημέρα προκειμένου να μπορέσει ο ίδιος να καλύψει άλλες υποχρεώσεις. Είναι πολύ νωρίς για να κρίνουμε αν το Taj μπορεί να εξυπηρετήσει τις υψηλές προσδοκίες του.

Ο αναγνώστης μπορεί να αναρωτηθεί: Εάν τα περιουσιακά του στοιχεία υπερβαίνουν τις υποχρεώσεις του κατά τουλάχιστον $500 εκατ. γιατί το εισόδημα που προέρχεται από αυτά δεν καλύπτει τις πληρωμές των τόκων;

Για να καταλάβετε γιατί, σκεφτείτε το Manhattan Plaza Hotel του Τραμπ για το οποίο κατέβαλε $407 εκατ. Από τότε έχει ξοδέψει τουλάχιστον $25 εκατ. για να το ανακαινίσει. Όλα αυτά τα χρήματα προήλθαν από δανεισμό και σίγουρα με επιτόκιο όχι κάτω από 10%. Αλλά εκτιμούμε ότι η μέγιστη τρέχουσα ταμειακή ροή από το ακίνητο δεν υπερβαίνει τα $26 εκατ. ετησίως -απόδοση επένδυσης 6%.

Καταλήγουμε στο εξής: αγόρασε το ακίνητο με κόστος χρήματος 10%, αλλά του αποδίδει 6%. Οι άνθρωποι της αγοράς ακινήτων κάνουν τέτοια deals επειδή βασίζονται στη ανατίμηση του κεφαλαίου προκειμένου να αντισταθμίσουν το έλλειμμα των μετρητών ωστόσο η υπεραξία δεν μπορεί πλέον να θεωρηθεί δεδομένη σε αυτές τις κάπως αποπληθωριστικές περιόδους. Αν ο Trump αγόραζε με μετρητά θα μπορούσε να κατέχει το Plaza με άνεση, ως αγοραστής όμως που μόχλευσε τις επενδύσεις του, χάνει μετρητα.

Ο Trump ξεκίνησε τη γρήγορη αναρρίχησή του προς τη δόξα και τον πλούτο στα τέλη της δεκαετίας του 1970, σε μια εποχή όπου οι αξίες των ακινήτων αυξάνονταν σταθερά και “γκάζωσε” στο μάξιμουμ όταν οι τιμές εξακολουθούσαν να ανεβαίνουν. Τι κι αν οι ταμειακές ροές δεν κάλυπταν τις πληρωμές τόκων; Δεν είχε σημασία, η αξία του ακινήτου αυξανόταν και μπορούσες να δανειστείς από την ανατίμηση για την κάλυψη των αναγκών ρευστότητας. Μπορούσες επίσης να δανειστείς στην ανατίμηση για να κάνεις μια προκαταβολή για την επόμενη αγορά ακινήτου. Ή μπορούσες να βρεις Ιάπωνες αγοραστές. Αλλά οι Ιάπωνες έγιναν σπάνιο είδος και η σταθερή ανατίμηση σχεδόν πάγωσε.

Έχει έρθει η ώρα να επισκεφτεί κάποιος τον Donald Trump και να τον ρωτήσει πως δικαιολογεί τους υψηλούς αριθμούς της περιουσίας του.

Ο Trump δεν είναι ο τύπος ανθρώπου που παίζει άμυνα. Καθώς μπαίνουμε στο γραφείο του στον 26ο όροφο του Πύργου Trump του Μανχάταν, έχει ήδη προχωρήσει στην επίθεση: “Θα σας δείξω αριθμούς ταμειακών ροών που δεν έχω δείξει ποτέ σε κανέναν”. Κουνάει στον αέρα χαρτιά που, όπως λέει, δείχνουν ότι οι ταμειακές ροές πέρυσι ήταν $159 εκατ. -σε σύγκριση με τα 140 εκατ. που είχαμε υπολογίσει. Μας δείχνει κι άλλα νούμερα που βεβαιώνουν τον πλούτο του σε μετρητά και διαπραγματεύσιμους τίτλους αλλά διπλώνει τη σελίδα έτσι ώστε να μην μπορούμε να δούμε την επόμενη στήλη. Μπορούμε να τα πάρουμε μαζί μας; “Όχι”. Ο Trump πηγαίνει πέρα δώθε στο δωμάτιο, εξηγώντας ότι αξίζει πολύ περισσότερα από τα $1,7 δισ. που ανέφερε το Forbes πέρυσι. Πόσο; “Τέσσερα ή πέντε δισεκατομμύρια δολάρια”. Τι γίνεται με τις υποχρεώσεις; “Πάντα μιλάω για τα καθαρά”, δήλωσε ο Τραμπ.

Ας το δούμε πιο προσεκτικά:

Τα στοιχεία του Forbes για το ξενοδοχείο του Τραμπ, Plaza, στο κέντρο του Μανχάταν θα μπορούσαν να ανέλθουν σε $400 εκατ. αλλά μόνο εάν βάλουμε ένα υπερβολικά υψηλό πολλαπλάσιο στη ταμειακή του ροή. Τα συνηθισμένα ξενοδοχεία αυτές τις μέρες αποτιμούνται σε 10 φορές των ταμειακών ροών τους ενώ τα πιο πολυτελή ξενοδοχεία σε 13 φορές των ταμειακών ροών του. Ο Τραμπ αγόρασε το όμορφο παλιό ξενοδοχείο, όταν οι τιμές ήταν κοντά στην κορυφή στην αγορά ακινήτων, από τον Robert Bass και τους συνεργάτες του Fort Worth. Γιατί πούλησαν το συγκεκριμένο ξενοδοχείο; Πηγές αναφέρουν πως ο Τραμπ προσέφερε ένα τίμημα στο οποίο δεν μπορούσαν να αντισταθούν.

Ας πούμε ότι η αξία του Plaza ανέρχεται στα 400 εκατομμύρια. Ο Τραμπ επιμένει ότι το ξενοδοχείο έχει αυξηθεί σημαντικά σε αξία από τότε που το πήρε πριν από δύο χρόνια. Ισχυρίζεται ότι ο Σουλτάνος του Μπρουνέι του προσέφερε $750 εκατ. τον Απρίλιο και εκείνος τον απέρριψε. Στη συνέντευξή μας τον Απρίλιο, ο Τραμπ είπε στο Forbes ότι θα μπορούσε να πουλήσει το αεροσκάφος του για $550 εκατ. έναντι $400 εκατ. που είχε επενδύσει μέχρι στιγμής. Να πουληθεί για $550 εκατ. σε ποιον; Το Forbes εκτιμά πως ο Τραμπ πλήρωσε μια δίκαιη τιμή όταν το αγόρασε από την Eastern Air Lines πέρυσι και το αεροσκάφος θα μπορούσε να πουληθεί στο ίδιο ποσό που αγοράστηκε αλλά όχι παραπάνω.

Στον κλάδο των αερομεταφορών αναφέρουν ότι τα ετήσια έσοδα του αεροσκάφους μπορούν να ανέλθουν στα $180 εκατ. Ωστόσο ο Τραμπ δανείστηκε $400 εκατ. για τη χρηματοδότηση της συμφωνίας, συμπεριλαμβανομένων $35 εκατ. για την ανακαίνιση του. Οι τόκοι δεν θα μπορούσαν να είναι λιγότεροι από 10%- $40 εκατ. ετησίως. Έτσι, ο Τραμπ θα χρειαζόταν καθαρή απόδοση προ φόρων 22% μόνο για να καλύψει το χρέος του. Ένα λειτουργικό περιθώριο 15% ή 16% θεωρείται εξαιρετικά καλό στην επιχείρηση. Είναι πολύ πιθανό το αεροσκάφος του Τραμπ να αποδίδει λιγότερο από ό, τι κοστίζει να τον μεταφέρει.

Ο Τραμπ αναφέρει ότι παίρνει άλλα $157 εκατ. σε μετρητά κάθε χρόνο από την πώληση πολυκατοικιών. Εξετάζοντας τις δηλώσεις των ορκωτών λογιστών του η καθαρή αξία ανέρχεται σε περίπου $230 εκατ. Ωστόσο το Forbes εκτιμά ότι η τρέχουσα αξία είναι πιθανότατα κάτω από $100 εκατ.

Η μεγαλύτερη τρύπα στην περιουσία του Τραμπ πιθανώς να προέρχεται από το Upper West Side στο Μανχάταν. Στην ορκωτή κατάθεσή του ο Τραμπ κάνει λόγο για $650 εκατ. στα 100 στρέμματα των κενών σιδηροδρομικών σταθμών που κατέχει εκεί. Πλήρωσε $110 εκατ. για τη συγκεκριμένη ιδιοκτησία το 1985 αλλά δεν πήρε ποτέ την έγκριση για επενδύσεις στην περιοχή καθώς βρέθηκε αντιμέτωπος με τους πλούσιους της περιοχής. Έτσι η συγκεκριμένη περιουσία παρέμεινε ένα αναξιοποίητο περιουσιακό στοιχείο.

Πριν από δύο χρόνια ο Τραμπ έστειλε στο Forbes ένα έγγραφο στο οποίο αναγράφονταν οι προσωπικές του κατοικίες αξίας $50 εκατ.. Ωστόσο στην υπεύθυνη δήλωση αναφέρεται πως η συνολική αξία ανέρχεται στα $30 εκατ. με χρέος $40 εκατ.

Το Taj Mahal θα μπορούσε να είναι μια φούσκα για τον Τραμπ- ή ακόμα μια άλλη μεγάλη τρύπα. Το Taj άνοιξε τις 5 Απριλίου. Ο αναλυτής Marvin Roffman είχε δηλώσει ότι το Taj δεν θα μπορούσε να παράγει το μέσο ημερήσιο κέρδος των 1,3 εκατομμυρίων δολαρίων που ο Roffman εκτιμά ότι το Τραμπ χρειάζεται για να καλύψει τις λειτουργικές δαπάνες και το κεφάλαιο του Taj.

Με 7.000 υπαλλήλους, το Taj έχει πολύ υψηλό κόστος. Επιπλέον οι πληρωμές τόκων είναι ύψους περίπου 100 εκατομμυρίων δολαρίων ετησίως – σχεδόν 275.000 δολάρια την ημέρα.

Αν γίνει επιτυχία, το Taj πιθανότατα να βλάψει τα άλλα δύο καζίνο του Atlantic City που είναι πολύ σημαντικά για τη φερεγγυότητα του Τραμπ. Κατά τη διάρκεια των πρώτων τριών εβδομάδων των εργασιών του Taj, τα κέρδη στο Trump Plaza μειώθηκαν κατά 12,3% και κατά 1,7% στο Castle Trump.

Εν τω μεταξύ, το Castle και το Plaza επιβαρύνονται με χρέη, συμπεριλαμβανομένων των ομολόγων junk, αξίας 683 εκατομμυρίων δολαρίων. Το Trump Plaza κέρδισε πέρυσι 24 εκατομμύρια δολάρια.

Το Trump Castle, επίσης το Atlantic City, είναι μια λιγότερο χαρούμενη εικόνα για τον Τραμπ. Βρέθηκε στο “κόκκινο” πέρυσι στο ποσό των $6 εκατ. Μέρος της απώλειας οφείλεται στα σχεδόν $5 εκατ. που ο Τραμπ χρεώνει στο Castle για το γιοτ του, το Trump Princess. Αλλά ακόμα και χωρίς το κόστος μίσθωσης του σκάφους από μια άλλη εταιρεία του Τραμπ, το Castle έχασε χρήματα.

Τον περασμένο χρόνο ο Τραμπ έπρεπε να βάλει $5 εκατ. στο Castle. Ο Τραμπ αποδίδει τις απώλειες που κατέγραψε το Castle το 1989 στον χρόνο που χρειάστηκε για την κατασκευή του ο οποίος και κράτησε προσωρινά τους παίκτες μακριά.

Ο Τραμπ είναι ένας τζογαδόρος, ένας παίκτης με φανταστικό ρεκόρ νικών. Εάν το Taj αποδειχτεί ότι είναι το πιο επιτυχημένο καζίνο μπορεί να είναι σε θέση να ξεπεράσει τη συρρίκνωση της αγοράς των ακινήτων. Θα μπορούσε επίσης να χρησιμοποιήσει τα έσοδα για να αποκαταστήσει τη ρευστότητα στην υπόλοιπη “αυτοκρατορία” του. Αλλά όλα αυτά – μία τεράστια κερδοφορία στο Taj και μια χρηματιστηριακή αγορά πιο φιλόξενη σε νέες προσφορές – αναμένεται να συμβούν στο μέλλον.

Όταν ο Ντόναλντ Τραμπ θα κοιτάξει πίσω κάποια μέρα, μπορεί να θυμηθεί πως το 1990 ήταν το δυσκολότερο έτος της ζωής του.

Capital.gr