Άνοδος 43,61% στα νεόδμητα ακίνητα

Εντυπωσιακή αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης διαμερισμάτων καταγράφεται σε επιλεγμένες περιοχές της Αθήνας, όπως οι Αμπελόκηποι (κέντρο), το Μαρούσι (βόρεια), το Παλαιό Φάληρο (νότια), το Περιστέρι (δυτικά), ο Χολαργός (ανατολικά). Το επίπεδο της αύξησης των αξιών για τα νεόδμητα διαμερίσματα προσδιορίζεται στο 14,92% σε σχέση με έναν χρόνο πριν και στο καθόλου ευκαταφρόνητο 43,61% σε σχέση με δύο χρόνια πριν.

Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Αξιών Διαμερισμάτων 2023 της Geoaxis, κατά τα τελευταία 10 χρόνια, από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο όρο 66% στα νεόδμητα και 61% στα παλαιότερα διαμερίσματα, σε σχέση με τις αξίες του 2014.

Ακίνητα: Έρχονται ανατροπές στις αντικειμενικές αξίες των δήμων

Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο, μεταξύ του 3ου τριμήνου 2023 και του 3ου τριμήνου 2022 καταγράφεται διάμεση ετήσια άνοδος 14,92% για τα νεόδμητα και 13,81% για τα παλαιότερα διαμερίσματα. Η σημαντική άνοδος των αξιών εξηγείται από το γεγονός ότι, λόγω μεγάλης μείωσης της προσφοράς (ελέω εξαιρετικής τουριστικής σεζόν και Airbnb), το φετινό δείγμα περιλαμβάνει ως επί το πλείστον πολύ νεότερα και ακριβότερα διαμερίσματα. Διαμερίσματα με ανεμπόδιστη θέα, σε κατασκευές από διάσημους αρχιτέκτονες και με πολύ ακριβά υλικά καταγράφουν αξίες πάνω από 25% των τυπικών διαμερισμάτων.

Η σταδιακή μετατροπή των διαμερισμάτων και σε χώρους εργασίας αναμένεται να επιφέρει τεκτονικές αλλαγές στον τρόπο σχεδίασης, κατασκευής αλλά και ανακαίνισης (υλικά, δίκτυα, μονώσεις, μεγάλοι κοινόχρηστοι χώροι κ.λπ.). “Η αίσθησή μας είναι, ότι παρά τις χαμηλές αποδόσεις που προσφέρουν, ελλείψει προσφοράς και αυξημένης ζήτησης, τα διαμερίσματα θα προστίθενται όλο και περισσότερο ως σημαντικό στοιχείο στα χαρτοφυλάκια των ΑΕΕΑΠ και επενδυτών τα αμέσως επόμενα χρόνια”, σημειώνεται στην έρευνα.

Όπως αναφέρεται, η τόσο έντονη αύξηση των τιμών πιθανά θα φρενάρει τους επόμενους μήνες λόγω συρρίκνωσης της ζήτησης, εξαιτίας: α) της αύξησης των επιτοκίων δανεισμού, β) της καλπάζουσας τιμής της ενέργειας και γ) της αύξησης της τιμής των υλικών κατασκευής/ανακαίνισης, γεγονότα που θα οδηγήσουν σε στάση αναμονής τούς πιθανούς αγοραστές. Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας σήμερα, καθώς το επίπεδο της προσφοράς (ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων) εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο σε σχέση με τη ζήτηση.

Νεόδμητα διαμερίσματα (έως 5 ετών)

Στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα, μέσης επιφανείας 95 τ.μ., διάμεσης ηλικίας μόλις 2 ετών και 1ου ορόφου, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (4.048 ευρώ/τ.μ. από 3.565 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 13,55%) και εν συνεχεία κατά σειρά στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου (3.400 ευρώ/τ.μ. από 2.950 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 15,25%), στο Μαρούσι (3.304 ευρώ/τ.μ. από 2.856 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 15,69%), στους Αμπελόκηπους (2.795 ευρώ/τ.μ. από 2.500 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 11,80%) και, τέλος, στο Περιστέρι (2.401 ευρώ/τ.μ. από 2.029 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 18,33%). Με βάση τα παραπάνω, το Περιστέρι κατέγραψε τη μεγαλύτερη, ενώ οι Αμπελόκηποι τη μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.

Παλαιότερα διαμερίσματα (35+ ετών)

Όσον αφορά τα διαμερίσματα παλαιότητας, μέσης επιφανείας 100 τ.μ., διάμεσης ηλικίας 43 ετών και 2ου ορόφου, η έρευνα κατέδειξε ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (2.235 ευρώ/τ.μ. από 1.985 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 12,59%) και εν συνεχεία κατά σειρά: στο Μαρούσι (1.852 ευρώ/τ.μ. από 1.620 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 14,20%), στο Παλαιό Φάληρο (1.751 ευρώ/τ.μ. από 1.536 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 14%), στην περιοχή του Περιστερίου (1.487 ευρώ/τ.μ. από 1.268 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 17,27%) και, τέλος, στους Αμπελόκηπους (1.457 ευρώ/τ.μ. από 1.313 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 10,97%). Με βάση τα παραπάνω, το Περιστέρι κατέγραψε τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση, ενώ οι Αμπελόκηποι τη μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.

Κυρίαρχες τάσεις

Generation Rent: Η βέβαιη αδυναμία ενός πολύ μεγάλου ποσοστού σημερινών νέων να αποκτήσουν ιδιόκτητο σπίτι διαμορφώνει τη γενιά ενοικιαστών (Generation Rent), η οποία αναμένεται να κυριαρχήσει τις επόμενες δεκαετίες ακόμα και στις χώρες υψηλής ιδιοκατοίκησης, όπως η Ελλάδα και η Ισπανία. Το διαχρονικό άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ αύξησης βασικού μισθού και αξίας ακινήτων είναι αποκαλυπτικό και εξηγεί πλήρως με χρηματοοικονομικούς όρους τη στροφή στην ενοικίαση. Χαρακτηριστικό είναι ότι μεταξύ 2012 και 2022, σύμφωνα με τη Εurostat, ο βασικός μισθός έχει μειωθεί κατά 11,7%, όταν οι αξίες των διαμερισμάτων πανελλαδικά έχουν αυξηθεί κατά 17,0%, με βάση τους δείκτες της Τραπέζης της Ελλάδος.

Εργασία από το σπίτι: Η νέα τάση που επέφερε η COVID-19 είναι η εργασία από το σπίτι, με ενδεχομένως σημαντικές και μόνιμες επιδράσεις στην αγορά ακινήτων. Αν και είναι πολύ νωρίς να προβλεφθεί το τελικό αποτύπωμα, όλες οι μέχρι τώρα μελέτες σε πανευρωπαϊκό και παγκόσμιο επίπεδο συγκλίνουν στην εφαρμογή ενός υβριδικού μοντέλου εργασίας, με βασικό στοιχείο τη δυνατότητα τηλεργασίας. Η υιοθέτηση ενός τέτοιου μοντέλου, όπου για 1 ή 2 ημέρες την εβδομάδα ο εργαζόμενος θα βρίσκεται σπίτι, δημιουργεί αναμφίβολα την ανάγκη για μεγαλύτερα σπίτια, έτσι ώστε να υπάρχει ο απαραίτητος χώρος για απομόνωση, και χωροθετημένα όχι κατ’ ανάγκη κοντά στην εργασία, αφού αθροιστικά οι ημέρες και οι ώρες μετακίνησης θα μειωθούν σημαντικά σχετικά με την προ COVID πενθήμερη ανάγκη καθημερινής μετακίνησης.

Νέες προδιαγραφές στις κατασκευές: Η υιοθέτηση στοιχείων ESG (περιβάλλον, κοινωνία, εταιρική διακυβέρνηση), η ανάδειξη πρωτοκόλλων υγειονομικής φύσης, η ανάγκη νέων έξυπνων τεχνολογιών και ευέλικτων χώρων και η στροφή στο ευ ζην δημιουργούν νέα δεδομένα στις μελλοντικές κατασκευές, με σημαντικότατη αύξηση στο κόστος ανέγερσης, άρα και στην τελική τιμή πώλησης, προσθέτοντας επιπλέον δυσκολίες στην απόκτηση στέγης από τις νέες γενιές.

Πρόγραμμα “Σπίτι μου”

Στις αρχές του 2023 η κυβέρνηση ανακοίνωσε την έναρξη του προγράμματος “Σπίτι μου”. Το πρόγραμμα απευθύνεται σε άτομα ηλικίας 25-39 ετών που ενδιαφέρονται για την απόκτηση κατοικίας με άτοκα ή και επιδοτούμενα δάνεια, με έτος κατασκευής έως το 2007, επιφανείας έως 150 τ.μ. και κόστους έως 200.000 ευρώ. Μέχρι το τέλος του β’ τριμήνου 2023 έχει εγκριθεί το 28% των αιτήσεων, εκ των οποίων το 39% αφορά την Αττική. Ωστόσο η υψηλή ζήτηση “σκοντάφτει” πάνω στην περιορισμένη προσφορά ακινήτων που πληρούν τις προϋποθέσεις. Σύμφωνα με τον Σύλλογο Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών-Αττικής (ΣΜΑΣΑΑ), από τα 45.000 διαθέσιμα ακίνητα, μόνο το 32% πληροί τις προϋποθέσεις του προγράμματος. Ειδικότερα, για τις 5 περιοχές μελέτης του Παρατηρητηρίου, και για οικιστικά ακίνητα από 70 μέχρι 100 τ.μ., κατασκευής μέχρι το 2007 και έως 150.000 ευρώ, τα στοιχεία δείχνουν κατά μέσο όρο μόνο το 26% να πληροί τις προϋποθέσεις.

Αναλυτικότερα, στους Αμπελόκηπους το ποσοστό καταλληλότητας είναι 40% (424 σπίτια), στο Μαρούσι 16% (125 κατοικίες), στο Π. Φάληρο 19% (251 σπίτια), στο Περιστέρι 46% (199 κατοικίες) και στον Χολαργό 9% (29 κατοικίες). Όπως αναφέρεται, επιπλέον, υπάρχουν και άλλα εμπόδια που δυσκολεύουν την απόκτηση κατοικίας μέσω του προγράμματος: χρονικό περιθώριο 2 μηνών από την έγκριση του δανείου για την εύρεση κατοικίας και εκταμίευση του δανείου, πολεοδομικές και άλλες εκκρεμότητες λόγω ηλικίας των ακινήτων, απροθυμία των ιδιοκτητών να υπαχθούν στο πρόγραμμα, καθώς η είσπραξη του τιμήματος υπερβαίνει τους 4 μήνες, μεγάλος όγκος ακινήτων στην κατοχή των funds που οδεύουν σε πλειστηριασμό (40.00-50.000), επαναδιαπραγμάτευση ακόμα και σε περιπτώσεις που υπήρχε κατ’ αρχάς συμφωνία, λόγω της μεγάλης ζήτησης.

ΕΤΑΔ: Διαγωνισμός για τη μίσθωση του Ολυμπιακού Πόλου Φαλήρου
Σε προκήρυξη της διενέργειας ηλεκτρονικού Ανοικτού Πλειοδοτικού Διαγωνισμού για τη μακροχρόνια εκμίσθωση για 40 έτη, με την υπό προϋποθέσεις δυνατότητα παράτασης για 10 επιπλέον έτη, τμήματος της Ζώνης ΙΙΙ του Ολυμπιακού Πόλου Φαλήρου, προχωρά η ΕΤΑΔ.

Το ακίνητο, το οποίο βρίσκεται σε ένα μοναδικής ομορφιάς σημείο στην Αθηναϊκή Ριβιέρα σε άμεση γειτνίαση με το Κέντρο Πολιτισμού Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος, συνδέθηκε με την επιτυχημένη διοργάνωση των Ολυμπιακών Αγώνων του 2004 και κατόπιν καθιερώθηκε ως ένας χώρος πολιτιστικός, συνεδριακός και εκθεσιακός υψηλών προδιαγραφών.

Στόχος της ΕΤΑΔ είναι με τον τρόπο αυτό να αξιοποιηθεί ένα εμβληματικό ακίνητο της Εταιρείας και του Ελληνικού Δημοσίου, δημιουργώντας έναν ακόμα πόλο σημαντικής ανάπτυξης στο παράκτιο μέτωπο της Αθήνας, με πολλαπλά οφέλη τόσο για την εθνική οικονομία, την πρωτεύουσα, όσο και τους παράκτιους Δήμους. Ειδικότερα, το ακίνητο αποτελείται από: α. γήπεδο, εμβαδού 141.586,90 τ.μ., μετά των επ’ αυτού κτισμάτων και εγκαταστάσεων (Κλειστό Γήπεδο Tae Kwon Do, Πλατεία Νερού, Γυάλινο Κτίριο κ.ά.), β. τμήμα επιφανείας 6.823,43 τ.μ. της έμπροσθεν του γηπέδου παραλίας, γ. τμήμα επιφανείας 4.180,85 τ.μ. του έμπροσθεν της Ζώνης ΙΙΙ αιγιαλού και δ. το δικαίωμα χρήσης του θαλάσσιου χώρου έμπροσθεν του ακινήτου. H τιμή εκκίνησης αφορά το ετήσιο μίσθωμα και ορίζεται στα 2,4 εκατ. ευρώ (βήμα διαγωνισμού 5%). Περαιτέρω, προβλέπεται εφάπαξ αντάλλαγμα 2 εκατ. ευρώ και ελάχιστη υποχρέωση επένδυσης 22 εκατ. ευρώ. Προθεσμία και τόπος υποβολής του Φακέλου Δικαιολογητικών του διαγωνισμού ορίζεται η Παρασκευή 16 Φεβρουαρίου 2024. Η μακροχρόνια εκμίσθωση του ακινήτου θα αναπτυχθεί, χρησιμοποιηθεί και λειτουργήσει σύμφωνα με τις επιτρεπόμενες χρήσεις, όπως αυτές προσδιορίζονται στο Π.Δ. ανάπλασης του Φαληρικού Όρμου (ΦΕΚ 443ΑΑΠ/2013).

Mέχρι το τέλος του 2023 ο ανάδοχος για το Riviera Galleria
Μέχρι το τέλος του 2023 αναμένεται να αναδειχθεί ο ανάδοχος για το Riviera Galleria, που θα κατασκευαστεί στην έκταση στο Ελληνικό. Ήδη η Lamda Development βρίσκεταi σε διαδικασία αξιολόγησης των τεχνικών και οικονομικών προσφορών. Όπως ανέφερε ο διευθύνων σύμβουλος της Lamda Development, Οδυσσέας Αθανασίου, στο περιθώριο των επίσημων εγκαινίων της νέας επένδυσης της Grivalia Hospitality στα Αστέρια Γλυφάδας (ONE&ONLY Aesthesis), οι διεκδικητές του έργου είναι αμιγώς ελληνικοί κατασκευαστικοί όμιλοι, εκ των οποίων ο προτιμητέος θα αναλάβει την υλοποίηση του νέου παραλιακού mall στα σχέδια του διεθνούς φήμης αρχιτέκτονα Kengo Kuma.

Το κόστος ανάπτυξης των δύο νέων malls στο Ελληνικό (Vouliagmenis Mall και Riviera Galleria) υπολογίζεται σε 656 εκατ. ευρώ. Για τη χρηματοδότηση ο όμιλος έχει εξασφαλίσει ήδη ίδια κεφάλαια 271 εκατ. ευρώ, τραπεζική χρηματοδότηση της τάξης των 575 εκατ. ευρώ, ενώ εκτιμά ότι ενδεχομένως να εισπράξει 206 εκατ. ευρώ από τους γραφειακούς χώρους 25.000 τ.μ. που έχουν χωροθετηθεί πάνω από το Mall της Λ. Βουλιαγμένης. Στην παρούσα φάση, μέρος των παραπάνω γραφειακών χώρων θα αξιοποιηθεί από την ίδια τη Lamda, μετακομίζοντας τις κεντρικές της υπηρεσίες. Ο όμιλος προωθεί τη δημιουργία εταιρείας ειδικού σκοπού (SPV) για την προσέλκυση επενδυτών σε γραφειακούς χώρους στο Ελληνικό.

Αύξηση στις αγοραπωλησίες εξοχικών κατοικιών

Περισσότερα και ακριβότερα εξοχικά έχουν αγοραστεί φέτος από ξένους, σύμφωνα με στοιχεία που επεξεργάστηκε η Elxis, εταιρεία που ειδικεύεται στη συγκεκριμένη αγορά. Μάλιστα, εφόσον επιβεβαιωθούν οι προβλέψεις της εταιρείας, έως το τέλος του έτους αναμένεται να έχουν πουληθεί 25% περισσότερα εξοχικά σε σχέση με το 2022, ενώ η συνολική αξία των συναλλαγών εκτιμάται ότι θα “σκαρφαλώσει” κατά 45%. Αυτό αποδίδεται τόσο στο ότι έχουν πωληθεί περισσότερα εξοχικά όσο και στο γεγονός ότι η μέση τιμή πώλησης είναι υψηλότερη από πέρσι.

“Μέχρι τα μέσα Οκτωβρίου η μέση τιμή πώλησης των εξοχικών που διαθέσαμε μέσω του δικτύου μας ήταν κατά 12,5% υψηλότερη σε σχέση με πέρσι. Παράλληλα, κατά το ίδιο διάστημα, δηλαδή από τις αρχές του 2023 έως και τα μέσα Οκτωβρίου, ο αριθμός των ακινήτων που πωλήθηκαν ήταν ήδη 17,9% υψηλότερος συγκριτικά με το σύνολο του 2022. Έτσι, ήδη, η συνολική αξία των συναλλαγών έχει αυξηθεί κατά 33%, κι ενώ απομένουν ακόμα πάνω από 2 μήνες έως ότου ολοκληρωθεί το 2023”, αναφέρει ο κ. Γιώργος Γαβριηλίδης, διευθύνων σύμβουλος της Elxis. Όπως αναφέρει ο ίδιος, ήδη από τα τέλη του φετινού Αυγούστου η εταιρεία είχε πωλήσει τον ίδιο αριθμό εξοχικών κατοικιών που είχε πωλήσει στο σύνολο του 2022, αξιοποιώντας το δίκτυο των συνεργαζόμενων κατασκευαστικών/οικοδομικών εταιρειών που έχει αναπτύξει σε διάφορες περιοχές της Ελλάδας.

Με βάση τα στοιχεία, οι περισσότεροι αγοραστές προχωρούν σε αγορές εξοχικών αξίας από 250.000 έως 500.000 ευρώ, ανάλογα με το μέγεθος, τις προδιαγραφές και το σημείο που βρίσκεται το κάθε ακίνητο. Το μεγαλύτερο ενδιαφέρον προέρχεται από γερμανόφωνες χώρες, και συγκεκριμένα τη Γερμανία, την Αυστρία και την Ελβετία, ενώ ακολουθούν η Ολλανδία και το Βέλγιο. Σημαντικό είναι και το μερίδιο των ομογενών αγοραστών εξοχικής κατοικίας, που είναι υπεύθυνοι για πάνω από 1 στις 10 αγορές που πραγματοποιούνται.

Σύμφωνα με τον κ. Γαβριηλίδη, “μετά την άνοιξη παρατηρήσαμε μια μεταστροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος σε πιο ακριβές και ποιοτικές κατασκευές. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι συνθήκες σε πολλές ευρωπαϊκές αγορές ακινήτων έχουν καταστεί μη συμφέρουσες για τους περισσότερους αγοραστές. Έτσι, πολλοί προτιμούν να αγοράσουν μια ποιοτική και σύγχρονη κατοικία στην Ελλάδα, μια αγορά που είναι από τις λίγες που συνεχίζουν να έχουν ανοδική πορεία”.